בחירת הגרלה - דירה בהנחה

תכנית דירה בהנחה (השם הרשמי של תכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכיו"ב) מקנה לעתים הזדמנות לרווח משמעותי. נתקלתי במספר לקוחות שהרוויחו כ2 מיליון ש"ח בהגרלות הללו.
בדרך כלל ההגרלות הרווחיות ביותר הן על דירות במרכז הארץ במקומות בהם המחיר למ"ר גבוה באופן יחסי. יחד עם זאת לא תמיד ולא לכולם כדאי לבחור להשתתף בהגרלות הללו, בין אם בגלל הקושי של לממן רכישה כזו ובין אם בעקבות סיכויי הזכיה הנמוכים.

בכדי לבחור בצורה אופטימלית את ההגרלות יש צורך לשלב נתונים על אופן חישוב מחירי הדירה בכל אחת מההגרלות, על המשמעויות המימוניות של זכיה בכל אחד מהמקומות וכן מידע פחות חד משמעי - אומדן למחירי הדירות בכל אחת מהשכונות בהן מתקיימות הגרלות.

ניסחתי עבורכם את הכללים לבחירת ההגרלות ובניתי מחשבון שיעזור לכם לבצע את הבחירה בצורה מושכלת.

ראשית אשלול טעות נפוצה - בחירת הגרלה בהתאם לשאלה האם נרצה לגור באותו מקום בו מתקיימת ההגרלה היא בדרך כלל טעות.
ההגרלות הן סוג של 'לוטו' שהמדינה עורכת ובחלק מהמקומות היא מגרילה זכות לקבל סבסוד גבוה ובאחרים סבסוד נמוך. אם המדינה תיתן לנו את ה(סיכוי) לקבל סכום גבוה בעיר בה איננו רוצים לגור, לא נוותר על הסכום הזה. נשכיר את הדירה בה זכינו עד שיתאפשר למכור אותה ואז 'ניקח' את הרווח ונקנה במקום בו אנו רוצים לגור.
אם מגורים במקום יכולים להיות רלוונטיים עבורהו נוכל להשתמש בזה כשיקול אם זה מקום שיש לנו חשש שנתקשה למצוא בו שוכרים.

המלצה נוספת - חלק מההגרלות הן בשכונות עם צביון חרדי. אני ממליץ שלא לשלול את ההשתפות באותן הגרלות במידה וכללי הבחירה דלהלן יצביעו עליהן כמומלצות עבורכם. לציבור החרדי יש חוסר כרוני בדיור מה שמוביל לעליות מחירים מתמידות ומבטיח שניתן יהיה למצוא שוכרים. נזכור גם שהצפי הוא שתוכלו למכור את הדירה בערך שנתיים אחרי קבלת המפתח כך שבכל מקרה לא תצטרכו להתעסק עם ההשכרה שלה הרבה זמן.

השלבים עליהם אני ממליץ לבחירת ההגרלות הם - 

1. תחילה ננפה החוצה הגרלות במקומות בהם אין לנו יכולת 'לתפעל' (להתקין מזגנים, למצוא שוכרים וכיו"ב) את הדירה.
   אם למשל אנחנו גרים באילת, ייתכן שיהיה לנו קשה לתפעל דירה בצפת.  

2. כעת ננפה החוצה הגרלות שאין לנו יכולת לממש זכיה בהן הן בגלל פער משמעותי בהון הנדרש (תוצאת חישוב 2 במחשבון) או בגלל שההכנסה שלנו לא תספיק לצורך קבלת המשכנתא (תוצאת חישוב 4 במחשבון).
   בכדי לבדוק איזה הגרלות לא רלוונטיות עבורנו ניכנס למחשבון. נזין את ההכנסות (נטו) ואת ההון העצמי שאנו מעריכים שנצליח לגייס ונעבור על כל ההגרלות בכדי להשוות להון הנדרש עבור רכישת דירה באותה העיר. נראה גם האם ההכנסה שלנו מספיקה.

3. כעת נכין טבלא עם הערים הרלוונטיות. אל הטבלא נזין את סיכויי הזכיה שלנו בכל אחת מהערים בהן מתקיימת ההגרלה. סיכויי הזכיה משתנים בין אוכלוסיות שונות (בני המקום, משרתי מילואים וכו'). מומלץ לבדוק את ההסתברות סמוך לסגירת ההרשמה להגרלה מכיוון שיכולים להיות שינויים בסיכויי הזכיה בערים השונות עם התקדמות ההרשמה.
   באתר הזה ניתן למצוא את המידע בצורה נוחה (יש לרכז את התוצאות לפי ערים). 

4. ננסה לאמוד מה שווי השוק של דירה סטנדרטית (100 מ"ר בנוי) בשכונות בהן מתקיימות ההגרלות. החלק הזה הוא הקשה ביותר מכיוון ששמאות אף פעם איננה מדע מדויק. הקושי גדול יותר בגלל שרבות מההגרלות מתקיימות בשכונות חדשות כך שקשה למצוא עסקאות ברות השוואה.
   אני ממליץ להתחיל מאתר מדלן אבל לחפש מידע גם באתרים אחרים כדוגמת ביזפורטל, כלכליסט, פרוג ועוד.
   כאשר אנחנו עושים השוואה נזכור שבכדי לערוך השוואה מול דירת 100 מ"ר שנמכרת בשוק החופיש אנחנו צריכים לחשב עלות של דירת 110 מ"ר ב'דירה בהנחה' מכיוון שאל עלות השטח הבנוי יש להוסיף את עלות החניה, המחסן והמרפסת.
   את מחירי השוק בערים השונות נכניס אל הטבלא שהכנו.
   כעת נשוב אל המחשבון ונזין בכל אחת מהערים (הרלוונטיות) את הסתברות הזכיה ואת ערך השוק.

5. ננפה החוצה הגרלות שהרווח בערכים מוחלטים הגלום בזכיה בהן (תוצאת חישוב 5) נמוך מדי בעינינו. רכישת דירה מקבלן ובפרט בתכנית דירה בהנחה כרוכה בהרבה מאוד 'כאב ראש' ואילוצים (האיסור למכור את הדירה למשך 7 שנים מההגרלה, המגבלות בבחירת דירה ספיציפית בפרויקט ובביצוע שינויי דיירים ועוד) לא ניכנס להרפתקאה הזו אם הרווח בערכים מוחלטים איננו גדול דיו, גם אם סיכויי הזכיה גבוהים.  

6. ננפה החוצה הגרלות בהן שיעור הרווח (כלומר הרווח באחוזים) נמוך מדי בעינינו (תוצאת חישוב 6). שיעור הרווח חשוב כי במקרה של ירידת מחירים או במקרה בו טעינו כלפי מעלה באומדן מחיר השוק הוא יספק לנו רשת ביטחון.

7. כעת נכניס אל הטבלא את הערך הכלכלי של ההשתתפות בכל הגרלה (תוצאת חישוב 7).
   אסביר - אם בעיר מסוימת יש סיכוי של 1% לזכות בדירה שהרווח עליה הוא 500,000 ש"ח בחירה בה שקולה לקבלת 5,000 ש"ח מהמדינה. אם בעיר אחרת יש סיכוי של 0.2% לזכיה בדירה שהרווח עליה הוא מיליון ש"ח, בחירת הגרלה זו שקולה הסתברותית לקבלת 2,000 ש"ח. אם נניח שבשביל 500,000 ש"ח אנחנו מוכנים להיכנס להרפקתאה (שלב 4) נבחר העיר בה ההשתתפות שווה לנו 5,000 ש"ח ולא בעיר בה הרווח לזוכים הוא מיליון ש"ח אבל ההשתתפות בהגרלה שווה הסתברותית רק 2,000 ש"ח

8. נבחר את ההגרלות 3 הערים בהן הערך להשתתפות בהגרלה הוא הגבוה ביותר.

בהצלחה!